《远通天地》二零二二年第二期

发表时间：2022-12-30 14:08

如何设定农村集体资产流转拍卖项目的基本交易条件

在拍卖公司承接村集体资产流转项目，要引导委托人设定基本交易条件，以保证拍卖成交结果合法有效，一个农村集体资产项目要推出市场流转，需要先设定流转项目的基本条件，这个基本条件主要包括标的名称、出让主体、出让期限、出让价格、出让方式、受让人资格等。
第一，标的名称设定。由于现在农村土地已经实现三权分置，土地所有权、承包权，国家是倡导留在农村集体内，鼓励对外流转的是土地经营权。所以在设定标的名称时，要结合所要出让的权利内容来设定标的名称。比如说要流转的是某某地块的土地经营权，这个农村土地经营权就是不包括土地承包权的。所以在设定标的名称时就不能写某某地块的土地承包经营权，而应该写某某地块的土地经营权，这也包括林地流转，我们如果对外流转的是林地经营权，而不包括林地承包权的，我们就要只需要写某某林地经营权流转就可以。而且根据《农村土地承包法》的规定，村集体将农村土地对村外人员发包时，村外人员取得的权利是土地经营权，而不包括承包权，承包权还是留在集体内的。所以在设定标的名称，要根据所要出让的具体权利内容，准确设定标的具体名称。
法条依据：《农村土地承包法》
第四十九条   以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。
第二，流转出让主体。农村集体组织的类型有很多，包括经济联合社、经济合作社和股份合作经济联合社、股份合作经济社及其所属的经济实体。到底应该由谁来作为出让主体，这主要是要根据标的权属人来确定，比如说要流转的这个标的是属于村集体经济组织成员集体所有的，那就由村委会或经过登记的这个村集体组织作为出让主体；属于组（队）集体经济组织成员集体所有的，可由村民小组或委托村经济合作社来作为出让人。确定了出让主体，可以明确最终由谁有权来签这个流转合同，以及流转出让主体要履行的内部程序要求。比如说是村集体作为出让人的，需要召开的是村民会议或村民代表会议。如果村民小组的，那就需要在村民小组内部召开会议。
还有一种情况，就是我们村集体以受托人身份与第三人来签订流转协议，在与承租人签订《土地经营权流转合同》之前，要取得农户的书面授权，并得到同意流转的意思表示。
第三，流转期限的确定。对于农村集体资源类项目流转期限，大体上都有一个最高期限要求就是不得超过剩余的承包期限。这里需要提醒大家注意的是，如果是以出租方式流转的，流转期限还要受租赁期限最长不得超过二十年的限制。如果咱们村集体是以发包的方式对农村集体资源性资产进行流转的，则按照《农村土地承包法》《森林法》等法律规定，是可以按承包期限来确定流转期限的，比如说耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。总的来说，农村集体资产进行流转，如果是出租的，期限不得超过二十年，如果采取合作经营、委托经营、入股的，则期限设定，法律并没有明确限定。
第四，出让价格的确定。关于出让价格如何确定，早在2009年，农业部《关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见》中就已经明确农村集体资产进行盘活流转的，需要进行评估，而且不管是资源性还是经营性的资产，其交易价格的确定，都要经村民会议或者村民代表会议确认。
法条依据：2021年 4月修订，《福建省村集体财务管理条例》
第十八条 村集体固定资产的拍卖、转让、入股，应当由依法取得相应资质的资产评估机构评估；无资产评估机构评估的，可由村集体组织评估小组按照国家有关规定进行评估，评估结果须经村民会议或者村民代表会议确认。
第五，流转形式。流转形式主要是指采取什么形式来选择受让方，是协议还是公平竞争的方式来选择。因为村集体资产流转是属于涉及全体村集体成员的利益，对于未发包的农村集体土地流转的，法律上是有规定要采取招标、拍卖、公开协商等方式选择受让人。如果未经招标等公平竞争方式进行转让的，有可能因流转形式的不合规而出现法律障碍。对于农村集体经营性资产，目前法律上没有明确规定，建议是参照公平竞争的方式来选定受让方，这样的公平程序是经得起历史的任何考验。
第六，受让人资格的限定。对于资源类项目，比如说农村土地经营权的流转，不管是耕地还是林地，对于受让人资格都有明确的限定，比如说耕地，就要求受让人需要具备农业生产经营能力或资质，林地的话，要求受让人具备林业生产经营能力或资质。这个受让方资格是需要由乡镇或县级政府职能部门来组织专家代表等审核确定。未按规定提交审查审核申请或者审查审核未通过的，不得开展土地经营权流转活动。
法条依据：2021年，《农村土地经营权流转管理办法》
第九条 土地经营权流转的受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第二十九条 县级以上地方人民政府对工商企业等社会资本流转土地经营权，依法建立分级资格审查和项目审核制度。审查审核的一般程序如下：
（一）受让主体与承包方就流转面积、期限、价款等进行协商并签订流转意向协议书。涉及未承包到户集体土地等集体资源的，应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并与集体经济组织签订流转意向协议书。
（二）受让主体按照分级审查审核规定，分别向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门或者县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。
（三）县级以上地方人民政府或者乡（镇）人民政府应当依法组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。
（四）审查审核通过的，受让主体与承包方签订土地经营权流转合同。未按规定提交审查审核申请或者审查审核未通过的，不得开展土地经营权流转活动。
第七，出让用途。就是指农村集体资产对外进行盘活的，如何来设定土地或是房产的用途。农村土地的用途按法律规定大体分为农用地、农村集体建设用地。首先在出让农村土地时，注意关于农用地用途的设定是不能用于非农化的用途。其次，关于农村集体建设用地的用途，目前国家是严令禁止用于房地产开发，所以在设定时也要注意这方面的限制。最后，关于农村集体房产的流转，在流转时，要注意与受让方签署合同时约定的用途要结合房产本身用途来约定，不能随便写些民宿或其他商业经营项目，而且关于房产结构安全鉴定的费用和加固修复的费用由谁来承担，也必须与受让人进行明确约定。
这以上七点是在推出村集体资产流转项目时要考虑的几个常见问题。

总之，在设定项目基本条件时，首先，需要先明确要流转的是什么权利，是土地经营权还是承包权，是房产使用权、还是宅基地使用权。这个权利必须明确清晰地表达出来。第二，在设定项目的期限、价格、用途等条件时，也要注意法律规定的一些禁止性规定，免得导致合同无效。


农村集体资产流转相关案例裁判思路

鉴于，目前拍卖公司接触到的农村集体资产流转项目日常增多，为此我们有必要来了解法院对于农村集体资产流转过程中违反民主议定程序的合同效力认定的相关裁判思路。民主议定程序出现的法律问题主要为民主议定的程序不合法、村民或村民代表签名不真实、或是没有履行民主议定程序而直接处置集体资产等方面。
关于民主决策通过比例要求，村民组织法以及农村土地承包法都有规定。按照这两个法律规定，对于村里的一般事项是过半数通过。重大事项包括对外发包的，村集体资产处置的，按农村土地承包法、森林法的规定，是要三分之二通过。
现在我们来通过一个案例来了解，如果违反民主议定程序，有什么法律后果？这个案件是历经了一二审再审。
案情概要：
某村民委员会以未按法定程序召开村民会议并由村民会议决定，不得转让（处分）村集体所有的土地、厂房及其他财产为由，对2008年以该村民委员会与受让方签署的一份村集体资产转让合同，向法院提出了确认合同无效的诉讼请求。对于这个案件的争议焦点是违反民主议定程序对外所签署的合同是否有效？
一审法院是认为，虽然《中华人民共和国村民委员会组织法》确实有规定关于涉及村集体经济组织财产和成员权益的重大事项须经村民会议或村民代表大会讨论决定的民主程序，但这是规范村民自治组织内部工作程序的管理性规定，并非调整基层自治组织对外民事行为的效力性规定，该管理性规定所产生的效力依法不能对抗外部民商事交易中的善意第三人。因此，在签订《转让协议书》时，受让方都完全有理由相信村委会盖章的行为是代表该村集体的真实意思表示，该协议书可对村委会产生合同上的法律效力和约束力。为此，驳回村委会的诉请。
村委会对于一审的判决结果不服，向中院提起上诉，二审法院的观点是：
村委会主张村集体资产转让未取得村民会议的同意。但上述转让行为发生于2008年，签订上述转让协议后，受让人也按照约定向村委会支付了相应的管理费，双方已经按照合同约定履行，现村委会以2013年村民表决不同意转让为由主张上述转让行为无效没有任何依据。综上，《转让协议书》依法应为有效合同，驳回村委会的上诉请求。
村委会在二审结束后，又向当地高院提起再审。再审法院的观点是案涉集体建设用地使用权的流转属于涉及村民利益的重大事项，根据1998年《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年修订前）第十九条的规定，应当经村民会议讨论决定。假如案涉集体建设用地使用权发生转让但未经过民主议定程序，违反了上述法律的强制性规定。一审判决认为关于民主议定程序的法律规定并非调整基层自治组织对外民事行为的效力性规定不妥，本院予以纠正。高院最终认定案涉集体建设用地使用权转让需要经过民主议定程序是法律规定的必备要件。违反就是无效，支持了村民委员会的诉请。
引伸思考：
1、什么是管理性规定，什么是效力性规定。管理性规定通俗来说就是一种基于内部管理、行政管理的强制性规定，比如说对经营范围、交易方式、交易条件等限制，基本属于管理性规定。违反管理性强制性规定通常不影响合同行为的效力。
效力性规定一般是禁止任何人在任何时候，任何地点，以任何方式从事某类交易行为，这种禁止性规范通常被认定为效力性强制性规定，违反效力性禁止性规范的合同行为绝对无效。
比如说根据《土地承包法》第52条规定 “发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”因此，上述规定属于法律强制性效力性规定，违反强制性效力性规定的合同应为无效。
2、关于诉讼审理中如何把握合同效力，最高人民法院明确指出：村集体经济组织将“四荒”土地发包给村外人承包的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，否则属于无权处分。根据原来《合同法》第52条规定，双方不存在恶意串通的情况下，承包合同效力待定。如果在一审法庭辩论终结前，补正上述法定程序的，应当认定承包合同有效。关于这个补正程序主要是指，在法院审理过程中，如果村委会能够召开村民或村民代表会议，补正民主决议程序，获得三分之二以上同意的，这个协议就是有效的。如果没有补正的，就是无效的，无效的话，法律后果就是要按双方过错程度来认定双方应承担的责任。
3、如果违反民主议定程序，村委会要主张合同无效的，需要先履行集体内部的民主议定程序，就是通过诉讼方式以及由谁名义去起诉，需要村民或村民会议民主议定，这个事项议定，过半数就可以决定。因为未进行民主议定程序侵犯的是集体经济组织成员的利益而非村民委员会的利益。所以只有全体成员才有权决定是提起诉讼或是主张无效。




分享到：
唐山远通拍卖有限责任公司
网站首页            关于远通            拍卖公告            拍卖展示            联系我们